物業(yè)管理案例

物業(yè)管理案例 

一、 李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為１元／平方米，并有管道煤氣、２４小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了２元／平方米。物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。談?wù)勀愕目捶ǎ?nbsp;
二、 婦女因與丈夫爭吵賭氣，將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下，砸死了一個小女孩，被追究法律責(zé)任。問：1.該婦女應(yīng)承擔(dān)哪幾種法律責(zé)任？2.受害人家屬能否向責(zé)任人或其法定代理人要求民事賠償？法律依據(jù)是什么？ 
三、 河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財產(chǎn)損失達(dá)二萬多人民幣。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容，因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。談?wù)勀銓Υ耸碌目捶ā?nbsp;
四、 業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼宋飿I(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請問此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶ā?nbsp;
五、 某業(yè)主投訴：我買的房子雖然已入住半年，可我卻高興不起來。因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問題：衛(wèi)生間滲水、墻面有裂縫、門窗歪斜。找物業(yè)公司和開發(fā)商后，他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ)，滲水和門窗歪斜還存在，這嚴(yán)重影響我的使用。因此，我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了，不知這種做法是否合理？請你回答該業(yè)主提出的問題并提出你的處理意見。 
六、 大廈入伙時，由于個別業(yè)主對《業(yè)主公約》中的部分條款有意見，并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署，該大廈的物業(yè)公司則以不給鑰匙作回應(yīng)請問：該物業(yè)公司的做法有何不妥？你會如何處理？ 
七、 先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟７０１室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)?！闭垎枺何飿I(yè)管理公司應(yīng)如何處理。 
八、 大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中，發(fā)現(xiàn)Ａ公司的門未關(guān)，叫了幾次里面也沒回應(yīng)。于是他馬上走進(jìn)Ａ公司查看有無財物失竊。請問：小朱的做法有無不妥？你有什么建議？ 
九、某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位１５０多平方米出租給一個企業(yè)做電腦展臺，大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購房時分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上，各業(yè)主對此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。 
十、先生（即業(yè)主）投訴大堂管理員，原因是大堂管理員沒有代其保管物品。剛到該公司的幾位實(shí)習(xí)生有不同看法：小李認(rèn)為管理員做得對，因?yàn)樵摯髲B管理委托合同沒有代客保管物品的規(guī)定；小陳認(rèn)為管理員做得不對，因?yàn)樗`反了顧客至上的服務(wù)宗旨，沒有想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。請問：你有什么看法？ 
十一、某小區(qū)共有１０００套住房，還有２００套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會籌備小組，經(jīng)過一段時間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會委員。但在公布業(yè)主委員會當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的２００套房屋計算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅決反對選舉結(jié)果，并要求進(jìn)行重新選舉。請問：１、發(fā)展商是否可以將未出售的２００套房屋計算為自己的投票權(quán)，為什么？２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個矛盾？ 
十二、某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時，住在Ａ棟三樓的業(yè)主下班回來，他想把公文包放在門崗處，等買菜回來再拿。小張思考片刻后，禮貌地拒絕了該業(yè)主的請求。請問：小張的做法有無不妥？你會如何處理？ 
十三、某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站，要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)。除自行車免費(fèi)保管外，物業(yè)公司每月向摩托車、汽車的車主收繳一定的費(fèi)用。由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好，但保管站的面積已在購房時分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上，且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費(fèi)，物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī)動車輛管理費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益。要求物業(yè)公司停止收取機(jī)動車輛的保管費(fèi)。 
請問：該物業(yè)公司對機(jī)動車輛收取管理費(fèi)是否合理？若合理，應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性？ 
十四、某房地產(chǎn)公司開發(fā)了花地小區(qū)。由于是分期開發(fā)，分期入住的方式，該小區(qū)在很長一段時間內(nèi)難以成立業(yè)主委員會，故由開發(fā)商委托物業(yè)公司管理。但隨后開發(fā)商接到居民投訴，指責(zé)物業(yè)公司人員經(jīng)常不到位，樓梯垃圾清理不及時，環(huán)境綠化無人管。開發(fā)商立即向物業(yè)公司提出限期解決問題的要求，但物業(yè)公司在限期內(nèi)并無任何 
明顯改善。于是開發(fā)商以物業(yè)公司違約為由，起訴到法院，要求解除合同，由物業(yè)公司賠償損失。 
1.開發(fā)商與物業(yè)公司之間的合同是否有效？為什么？2.開發(fā)商是否有權(quán)解除合同？為什么？ 
十五、某住宅小區(qū)１０８單元第６層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對其維修，其維修費(fèi)由誰出？１０８單元單號８家住戶，其說法不一，７、８層的住戶說：此事與他們無關(guān)，他們不出維修費(fèi)；六層以下的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。 
請問你對此有什么看法？ 
十六、某寫字樓客戶有重要客人來訪，向管理員口頭提出：要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語，迎接客人。該管理員起初覺得為難，但本著服務(wù)客人的精神，就答應(yīng)了客戶的要求。請問：該管理員的做法有無不妥？你有什么建議？ 
十七、某管理員在小區(qū)巡視時，見到幾個收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意，立即上前制止，并勸其離開。但這幾個人不聽勸告，不愿離開，該管理員立即招來保安員將其驅(qū)趕出去。請問：該管理員的做法有無不妥？你有什么建議？ 
十八、房改后，新埠港務(wù)公司住宅區(qū)設(shè)立了新埠物業(yè)管理公司。目前，新埠物業(yè)管理公司只提供保安和環(huán)衛(wèi)服務(wù)，每月每戶各項(xiàng)服務(wù)只收２元的服務(wù)費(fèi)。一天，海天商場為新埠港務(wù)公司住宅區(qū)的便民店送貨，司機(jī)小譚到達(dá)住宅門衛(wèi)，遞交出入卡后，開車駛?cè)胱≌瑓^(qū)。為了趕時間，車速較快，不注意而將正在越過馬路行動緩慢的姚女士撞成重傷。姚女士因此花去１１萬元醫(yī)療費(fèi)，經(jīng)協(xié)商，其中海天商場及事故責(zé)任人同意支付１０萬元，剩余的１萬元由新埠物業(yè)管理公司支付，另支付５千元的營養(yǎng)費(fèi)。新埠物業(yè)管理公司認(rèn)為他們沒有責(zé)任，不同意支付１．５萬元的費(fèi)用。你對新埠物業(yè)管理公司有什么看法和建議？ 
十九、方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，無亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員２４小時值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護(hù)良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來的20％提高到26%，園林綠化維護(hù)良 
好，增加了社區(qū)活動場所，開展了正常的社區(qū)文體活動，因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出：物 
業(yè)管理費(fèi)由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到業(yè)主委員會的拒絕。請問：方圓物業(yè)管理公司的 
要求是否合理？你有什么建議？ 
二十、某小區(qū)管理員在巡視小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)一個可疑的人在一樓梯口前游蕩，立即招來保安員將其帶到辦公室審問。請問：你會如何處理？

案例分析 
一、①發(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種     法律關(guān)系。物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨(dú)立的民事主體，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。 
 ②物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同。業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。 
 ③由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 
 因此，李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
二、高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為。因?yàn)?，這種從天而降的行為所非法侵害的對象是不特定的主體，凡是在高空拋物期間從拋物的這個區(qū)域經(jīng)過的任何人，都有受到這種非法侵害的可能，非法侵害的后果和程度往往也難以預(yù)料。 
① 從法律責(zé)任來看，該婦女應(yīng)承擔(dān)違憲法律責(zé)任、民事法律責(zé)任以及刑事法律責(zé)任。 
《中華人民共和國憲法》第五十一條規(guī)定：“中華人民共和國公民在行使自由和權(quán)利的時候，不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利?！卑咐?，該婦女高空拋物，致人傷害死亡，顯然是違反了憲法的這個法律規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違憲的法律責(zé)任。 
《中華人民共和國刑法》第一百一十五條規(guī)定：危害公共安全罪“以其他危險方法致人重傷、死亡或者使公私財產(chǎn)遭受重大損失的，處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。過失犯前款罪，處三年以上七年以下有期徒型，情節(jié)較輕的，處三年以下有期徒刑或者拘役?！?，該婦女構(gòu)成危害公共安全罪。 
《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物、擱置物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒有過錯的除外。 
《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！?nbsp;
因此，該婦女應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任 
②、受害人家屬可要求民事賠償。法律依據(jù)為中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物、擱置物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒有過錯的除外?！奔啊吨腥A人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。” 
三、首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。因此，本案例中，物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)視具體情況。如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處。則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 
治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。為了確保業(yè)主、住戶的安全、規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險，一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度。另一方面，物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。 
四、這個案例的責(zé)任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任，即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”因此物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任。 
《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。同理，在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。 
根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法。”這條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。
五、按時交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)。業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來逃避自己交納物業(yè)管理費(fèi)的法定義務(wù)。業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)交納管理費(fèi)。從法律上講，不交納管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，而且也嚴(yán)重地?fù)p害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害，則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟(jì)損失，或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟，要求賠償損失。業(yè)主必須意識到維護(hù)合法權(quán)益必須用合法的方式、合法的手段來維護(hù)，法律絕對不能允許用非法的方式、非法的手段來維護(hù)合法權(quán)益。 
六、該物業(yè)管理公司的做法不妥。應(yīng)按如下要求處理：（見小書） 
七、第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個所有建筑物在空置著。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行、使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。 
  第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。 
第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 
第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。   
因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時交納物業(yè)管理費(fèi)。 
八、小朱的做法不妥，《中華人民共和國憲法》第九十條明確規(guī)定，“中華人民共和國公民住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅“，《中華人民共和國刑法》第二百四十五條規(guī)定：”非法搜查或者非法侵入公民住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役“。因此，小朱在沒有任何其他見證人在場的情況，擅自進(jìn)入A公司顯然不妥。在此情況下，小朱應(yīng)通過對講機(jī)，通知管理處其他保安及A公司有關(guān)人員，同時自己守住門口不動，待管理處其他保安及A公司有關(guān)人員到場后才能進(jìn)入A公司。然后再查看有否失竊，若有失竊，則立即報案。若失竊。查看完后，應(yīng)關(guān)好A公司門。 
9、業(yè)主的要求是合理的。因?yàn)闃I(yè)主買房時，合同就明確規(guī)定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財產(chǎn)賺的錢，理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主。并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決議，或?qū)⑦@筆收益用來貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足，或直接納入到維修基金之中，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配。 
10、小李的做法是對的。因?yàn)橐坏┬纬墒聦?shí)上的保管合同，萬一物品有損壞或丟失，則小李就要承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，小李要做好對業(yè)主的耐心解釋工作，動之以情，曉之以理。我們提倡業(yè)主至上的服務(wù)宗旨，但不能違反有關(guān)原則和規(guī)定。 
十一、第一，發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán)，。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過買賣、贈與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。 
任何人、或者任何其他組織依法通過買賣、贈與、繼承、交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個單元或套房，就成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即通常在物業(yè)管理活動中所說的業(yè)主。 
發(fā)展商未出售的房屋也許房地產(chǎn)開發(fā)商留著自用、出租或其他用途，只要這部分房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所有權(quán)者仍然是發(fā)展商。因此，這時發(fā)展商就由原來的建筑物所有權(quán)人的身份依法轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人。當(dāng)發(fā)展商成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人之后，從法律地位上，自然就擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)，共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利，當(dāng)然也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。這時發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法是享有與其他業(yè)主一樣平等的各項(xiàng)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。任何人都不能隨意剝奪發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，否則，就構(gòu)成侵害發(fā)展商業(yè)主的合法權(quán)益，發(fā)展商有權(quán)依據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定來維護(hù)其合法權(quán)益。 
既然發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，就必然擁有業(yè)主大會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。 
綜上所述，發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅決反對選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。 
第二，作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會的選舉工作。 
     十二、同10題 
     十三、合理。但應(yīng)向業(yè)主解釋清楚，收取的費(fèi)用是為了支付實(shí)施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費(fèi)    和設(shè)施、設(shè)備費(fèi)及相關(guān)的管理費(fèi)用。費(fèi)用的收取以維持車輛保管站的正常運(yùn)作為最低限度。 
十四、第一，合同是否有效,要視合同的訂立情況。如果訂立的合同不存在主體不合格，無效代理，意思表示不真實(shí)，內(nèi)容不合法等四種情況，則合同有效，但只要出現(xiàn)了這四種情況中的任何一種，則該合同無效。 
第二，合同的解除有兩種情形：即約定解除和法定解除二種形式。約定解除是當(dāng)事人通過行使約定的解除權(quán)或者兩方協(xié)商決定，而進(jìn)行的合同解除。約定解除權(quán)的解除是當(dāng)事人在合同中約定在合同成立以后，全部履行之前，由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件出現(xiàn)后享有解除權(quán)，并可以通過行使合同的解除權(quán)而消滅合同關(guān)系，如果開發(fā)商要單方面行使約定解除權(quán)，就必須以約定的合同解除條件出現(xiàn)為前提。協(xié)商解除是指合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，都同意解除，而不是單方面行使解除權(quán)。因此，如果沒有約定的合同解除條件，開發(fā)商就無權(quán)解除合同。但開發(fā)商可以通過物業(yè)行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟，申請解除合同。 
法定解除是合同解除的條件由法律直接規(guī)定。 
十五、水管滲漏，屬一般維修，換根外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)偂?nbsp;
十六、如果該公司對管理人員進(jìn)行過這方面的培訓(xùn)或有這方面的操作規(guī)程要求，則該管理人員的做法無不妥。但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作，則應(yīng)對客人說明，其本人不知究竟應(yīng)該如何處理此事，他可帶客人一起或獨(dú)自到有關(guān)部門了解情況后，再做決定，但他無權(quán)拒絕。 
十七、做法無不妥。因?yàn)樾^(qū)公共場所屬全體業(yè)主的公共場所，為全體業(yè)主所獨(dú)有，是業(yè)主的私有財產(chǎn)。外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意，侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益，做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員，該管理應(yīng)勸其離開。但不應(yīng)用驅(qū)趕的方式，應(yīng)多請一些保安員來勸說他們出去。 
18、如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司有過錯，造成該業(yè)受重傷，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。盡管物業(yè)公司收取了保安服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)管理的保安服務(wù)是一種群防群治的安全防范服務(wù)。物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主、住戶之間不存在人身、財產(chǎn)的保管或保險關(guān)系。 
建議該公司向業(yè)主解釋清楚物業(yè)保安服務(wù)的性質(zhì)。 
十九、要求是否合理應(yīng)視其具體情況。如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動和活勞動的投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。但如果該公司事先沒有和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通，自作主張增加各種投入來提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。 
建議該公司真誠地與業(yè)主委員會商量，將每一個支出項(xiàng)目請業(yè)主委員會審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會認(rèn)可以后，才確定實(shí)際要增加的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn)。