《湛江市物業(yè)管理暫行辦法》7月施行

實際上，物業(yè)管理就如同操持一個復雜的大家庭，小區(qū)的公共停車位怎樣合理分配，業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金該如何使用，業(yè)主、物業(yè)公司、居委會的權利義務是什么……現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)較為宏觀籠統(tǒng)，難以解決目前我市物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問題。

因此，根據(jù)有關法律法規(guī)，總結(jié)我市物業(yè)管理工作的實踐經(jīng)驗，由市住建局牽頭制定物業(yè)管理的規(guī)范性文件，讓居民享受更高更舒適的生活質(zhì)量。日前，《湛江市物業(yè)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）正式出臺，于7月1日起施行，有效期三年。

聚焦一

張弛有度促進業(yè)主自治

針對目前我市小區(qū)業(yè)主自治組織成立比例低、成立困難的實際，《辦法》著重于業(yè)主自治組織的籌備啟動，明確規(guī)定了業(yè)主大會成立的雙啟動機制和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在業(yè)主大會籌備工作中的職責，促使業(yè)主大會成立。即是：物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面要求成立首次業(yè)主大會會議籌備組。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在收到書面要求后一個月內(nèi)成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立籌備組?；I備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立，籌備組的職責同時終止。

同時，《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中可以約定以下表決方式：委托表決，業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；集合表決，業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用；默認表決，業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數(shù)計入已投的贊成票；異議表決，在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

聚焦二

可通過招標投標方式選聘物業(yè)

《辦法》第三章關于物業(yè)服務與管理的規(guī)定，規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的合同關系。該章主要解決兩方面問題：一是希望能夠根據(jù)物業(yè)的移轉(zhuǎn)和權利義務關系的變動來界定物業(yè)管理活動的各個環(huán)節(jié)，把物業(yè)項目盡快、正常、規(guī)范地交接給相應主體，保障業(yè)主成為物業(yè)管理的主導力量。其中，明確規(guī)定建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵業(yè)主通過物業(yè)管理招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)承接查驗資料的保存和移交；物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘或退出、物業(yè)服務企業(yè)退出時財物和資料的移交要求，以及拒絕退出情況下的處理，物業(yè)服務企業(yè)退出后的空檔期物業(yè)管理等。

二是針對物業(yè)服務中的突出問題，重點規(guī)定了裝修管理、停車管理、消防管理、資金管理、公共收益管理等問題。《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。物業(yè)管理區(qū)域的公共收益應當繳入業(yè)主共有資金共管賬戶或業(yè)主共有資金賬戶，根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

聚焦三

不得以任何原因中斷業(yè)主水電氣

為防止物業(yè)服務企業(yè)擅自收取業(yè)主有關手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等費用，《辦法》作出明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金（抵押金、風險金）等費用。物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)服務費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

聚焦四

不得擅自挪用業(yè)主共有收益

《辦法》明確規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分進行經(jīng)營活動的，應當由業(yè)主共同決定，可能損害特定業(yè)主就其專有部分享有的合法權益的，還應當經(jīng)該業(yè)主同意。利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分經(jīng)營所得的收益歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)進行管理，定期向全體業(yè)主公開收支情況，管理機構(gòu)不得擅自挪用業(yè)主共有收益。業(yè)主大會可以委托會計師事務所對管理機構(gòu)進行審計并將審計報告向全體業(yè)主通報。

此外，《辦法》還明確了物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人防工程用作停車位的，應開放使用并保持人防功能，并按照“誰受益，誰負責”原則確定維修責任的主體。

此外，《辦法》探索創(chuàng)新物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制，規(guī)定物業(yè)管理糾紛調(diào)處組織設置和調(diào)解程序制度，物業(yè)管理糾紛調(diào)解與行政調(diào)解、訴訟調(diào)解的銜接等，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互聯(lián)動、相互銜接的物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作模式，強化多元化解，構(gòu)建和諧關系。