《湛江市物業(yè)管理暫行辦法》7月施行

實際上，物業(yè)管理就如同操持一個復雜的大家庭，小區(qū)的公共停車位怎樣合理分配，業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金該如何使用，業(yè)主、物業(yè)公司、居委會的權利義務是什么……現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)較為宏觀籠統(tǒng)，難以解決目前我市物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問題。

因此，根據(jù)有關法律法規(guī)，總結我市物業(yè)管理工作的實踐經(jīng)驗，由市住建局牽頭制定物業(yè)管理的規(guī)范性文件，讓居民享受更高更舒適的生活質量。日前，《湛江市物業(yè)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）正式出臺，于7月1日起施行，有效期三年。

聚焦一

張弛有度促進業(yè)主自治

針對目前我市小區(qū)業(yè)主自治組織成立比例低、成立困難的實際，《辦法》著重于業(yè)主自治組織的籌備啟動，明確規(guī)定了業(yè)主大會成立的雙啟動機制和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在業(yè)主大會籌備工作中的職責，促使業(yè)主大會成立。即是：物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面要求成立首次業(yè)主大會會議籌備組。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在收到書面要求后一個月內成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域實際情況主動組織成立籌備組?；I備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立，籌備組的職責同時終止。

同時，《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中可以約定以下表決方式：委托表決，業(yè)主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；集合表決，業(yè)主大會對特定范圍內維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用；默認表決，業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數(shù)計入已投的贊成票；異議表決，在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。

聚焦二

可通過招標投標方式選聘物業(yè)

《辦法》第三章關于物業(yè)服務與管理的規(guī)定，規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的合同關系。該章主要解決兩方面問題：一是希望能夠根據(jù)物業(yè)的移轉和權利義務關系的變動來界定物業(yè)管理活動的各個環(huán)節(jié)，把物業(yè)項目盡快、正常、規(guī)范地交接給相應主體，保障業(yè)主成為物業(yè)管理的主導力量。其中，明確規(guī)定建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵業(yè)主通過物業(yè)管理招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)承接查驗資料的保存和移交；物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘或退出、物業(yè)服務企業(yè)退出時財物和資料的移交要求，以及拒絕退出情況下的處理，物業(yè)服務企業(yè)退出后的空檔期物業(yè)管理等。

二是針對物業(yè)服務中的突出問題，重點規(guī)定了裝修管理、停車管理、消防管理、資金管理、公共收益管理等問題?！掇k法》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。物業(yè)管理區(qū)域的公共收益應當繳入業(yè)主共有資金共管賬戶或業(yè)主共有資金賬戶，根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

聚焦三

不得以任何原因中斷業(yè)主水電氣

為防止物業(yè)服務企業(yè)擅自收取業(yè)主有關手續(xù)費、水電周轉金等費用，《辦法》作出明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金（抵押金、風險金）等費用。物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)服務費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

聚焦四

不得擅自挪用業(yè)主共有收益

《辦法》明確規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分進行經(jīng)營活動的，應當由業(yè)主共同決定，可能損害特定業(yè)主就其專有部分享有的合法權益的，還應當經(jīng)該業(yè)主同意。利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分經(jīng)營所得的收益歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定的管理機構進行管理，定期向全體業(yè)主公開收支情況，管理機構不得擅自挪用業(yè)主共有收益。業(yè)主大會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告向全體業(yè)主通報。

此外，《辦法》還明確了物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人防工程用作停車位的，應開放使用并保持人防功能，并按照“誰受益，誰負責”原則確定維修責任的主體。

此外，《辦法》探索創(chuàng)新物業(yè)管理糾紛調處機制，規(guī)定物業(yè)管理糾紛調處組織設置和調解程序制度，物業(yè)管理糾紛調解與行政調解、訴訟調解的銜接等，構建人民調解、行政調解、司法調解相互聯(lián)動、相互銜接的物業(yè)管理糾紛調解工作模式，強化多元化解，構建和諧關系。